2027 전세사기 예방 서비스 총정리｜계약 전 집주인 체납·근저당·전세 위험도 확인방법
2027년부터 전세계약을 하기 전에 집주인의 체납정보와 주택의 근저당, 선순위 보증금 등 여러 위험정보를 종합해 ‘이 집이 얼마나 위험한지’를 보다 쉽게 확인할 수 있는 전세 위험도 분석·진단 서비스가 추진됩니다.
정부는 2027년도 예산안에 이를 위해 14억 5,000만 원을 신규 편성했습니다. 기존에도 안심전세앱을 통해 주택시세나 전세가율, 임대인 보증사고 이력 등을 확인할 수 있지만, 앞으로는 여러 기관에 흩어져 있던 정보를 한데 모아 위험도를 분석해주는 방향입니다.
정부가 밝힌 주요 분석정보에는 선순위 근저당 등 등기정보, 임대인의 세금 체납정보, 대출·신용카드 연체정보, 선순위 확정일자 내역 등이 포함됩니다.
특히 사회초년생이나 신혼부부처럼 부동산 등기부나 권리관계를 직접 해석하기 어려운 임차인에게는 여러 정보를 일일이 찾아보는 것보다 계약 전 위험요인을 종합적으로 보여주는 서비스가 도움이 될 수 있습니다.
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💰 신규 예산 : 14억 5,000만 원
🏠 목적 : 계약 전 주택·임대인 위험 분석
📑 등기정보 : 선순위 근저당 등 권리관계
💸 세금 : 임대인 체납정보
💳 신용 : 대출·신용카드 연체정보 등 분석 예정
📌 임차관계 : 선순위 확정일자 내역
📱 현재 이용 : 안심전세앱에서 시세·임대인·권리관계 등 확인 가능
⚠️ 2027 신규 분석서비스의 구체적인 개시일·화면·조회범위는 추후 확정 필요
목차｜2027 전세사기 예방 서비스 바로가기
2027 전세사기 예방 서비스 무엇이 달라지나?
현재도 전세사기 예방을 위한 안심전세앱이 운영되고 있습니다.
하지만 전세계약의 위험성을 제대로 판단하려면 등기부등본, 임대인 체납, 선순위 임차인, 보증사고 이력 등 서로 다른 정보를 각각 확인해야 하는 불편이 있습니다.
정부는 2027년부터 이런 분산된 권리정보를 종합 분석해 전세 위험도를 한눈에 보여주는 분석·진단 서비스를 제공할 계획입니다.
| 구분 | 현재 | 2027 추진 |
|---|---|---|
| 주택 시세 | 조회 가능 | 종합분석 연계 |
| 전세가율 | 조회 가능 | 위험판단 활용 |
| 근저당 | 등기 확인 | 종합분석 |
| 세금 체납 | 조회 가능 | 종합분석 |
| 선순위 확정일자 | 별도 확인 | 분석 연계 |
| 신용 연체 | 일반 임차인 확인 제한 | 위험분석 활용 예정 |
2027년에 모든 임차인이 집주인의 상세 금융거래내역이나 카드 사용내역을 그대로 열람한다는 의미는 아닙니다.
정부 발표는 대출·신용카드 연체정보 등을 관련 기관 정보와 연계해 위험도 분석에 활용한다는 취지입니다. 구체적인 제공범위와 표시방식은 최종 서비스 설계를 확인해야 합니다.
지금도 가능한 안심전세앱 기능은?
2027년까지 기다리지 않아도 현재 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세앱에서 상당수 정보를 확인할 수 있습니다.
| 기능 | 확인내용 |
|---|---|
| 주택시세 | 매매시세·전세가율 |
| 안심진단 | 적정 보증금 수준 |
| 보증가입 | HUG 보증 가능 여부 |
| 임대인 조회 | 체납·보증사고 등 |
| 등기정보 | 근저당·권리관계 |
| 등기알림 | 계약 후 권리변동 알림 |
안심전세앱에서는 전국 연립·다세대·아파트·오피스텔의 시세정보를 제공하고, 지역 평균 전세가율과 경매낙찰가율, 보증사고 현황 등을 확인할 수 있습니다.
또 입력한 전세보증금이 해당 주택의 시세와 비교해 적정한 수준인지 진단하고 HUG 전세보증 가입 가능 여부도 확인할 수 있습니다.
집을 보고 마음에 들었다면 계약금부터 보내기보다 안심전세앱에서 주소를 입력해 시세·전세가율·보증가입 가능 여부부터 확인하는 것이 좋습니다.
집주인 세금 체납도 확인할 수 있을까?
확인할 수 있습니다.
HUG 안심전세앱은 임대인 정보조회 기능을 통해 집주인의 세금 체납사실 여부와 HUG·HF 보증가입 금지 여부, 전세보증 사고 이력 등을 확인할 수 있도록 하고 있습니다.
특히 2025년 6월 23일부터는 관련 법 개정에 따라 전세계약을 아직 체결하지 않은 예비 임차인도 일정한 확인절차를 거쳐 임대인 동의 없이 HUG가 보유한 임대인 정보를 조회할 수 있는 제도가 시행됐습니다.
세금 체납은 중요한 위험요인입니다. 집주인이 세금을 장기간 체납하고 있고 해당 주택이 경매·공매로 넘어가면 세입자가 보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
| 체납정보 | 확인방법 |
|---|---|
| 임대인 체납 여부 | 안심전세앱 |
| 미납 국세 | 세무서 등 확인 |
| 미납 지방세 | 주민센터·위택스 등 확인 |
HUG의 전세계약 체크리스트도 계약 전 임대인의 세금 체납 여부를 반드시 확인하도록 안내하고 있습니다.
근저당은 왜 반드시 확인해야 할까?
근저당은 은행 등이 해당 주택을 담보로 돈을 빌려주면서 설정하는 권리입니다.
예를 들어 집값이 3억 원인데 이미 집주인이 해당 주택을 담보로 많은 돈을 빌린 상태에서 세입자가 높은 전세보증금을 넣으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 모두 회수하기 어려워질 수 있습니다.
근저당 채권최고액 1억 5,000만 원
+
전세보증금 1억 8,000만 원
=
3억 3,000만 원
단순 합계만으로도 집값보다 높아집니다. 이런 주택은 권리관계를 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
실제 위험도는 경매 낙찰가격이나 선순위 세입자, 세금 등 여러 요소를 함께 봐야 하므로 근저당 하나만으로 안전·위험을 단정할 수는 없습니다.
등기부등본에서는 을구를 중심으로 근저당권과 채권최고액 등을 확인할 수 있습니다.
선순위 보증금·확정일자는 왜 중요할까?
다가구주택에서는 특히 나보다 먼저 들어온 세입자가 얼마의 보증금을 갖고 있는지가 중요합니다.
건물이 경매로 넘어가면 선순위 권리자부터 배당을 받기 때문에 나보다 앞선 세입자의 보증금이 크다면 내 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있습니다.
HUG 역시 다가구주택 계약 전에는 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황 등을 통해 선순위 보증금을 확인하도록 안내합니다.
“등기부에 은행 근저당이 별로 없으니까 안전하다”라고 판단하면 부족합니다.
다가구는 다른 세입자들의 선순위 보증금까지 함께 봐야 합니다.
전세가율도 반드시 확인해야 하는 이유
전세가율은 일반적으로 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 뜻합니다.
1억 6,000만 ÷ 2억 × 100
=
전세가율 80%
전세보증금이 집값에 지나치게 가까워지면 집값이 조금만 하락해도 보증금 회수 여력이 줄어듭니다.
안심전세앱은 지역 평균 전세가율과 경매낙찰가율, 보증사고 현황 등을 제공하고 시세를 바탕으로 적정 전세보증금 수준도 진단합니다.
매매시세
+ 전세보증금
+ 근저당
+ 선순위 보증금
+ 임대인 체납
+ 보증사고 이력
=
종합적인 전세 위험도
집주인 대출·신용카드 연체정보도 확인할 수 있을까?
2027 신규 서비스에서 특히 눈에 띄는 부분입니다.
정부는 전세 위험도를 분석하기 위한 정보에 임대인의 대출·신용카드 연체정보도 포함할 계획이라고 밝혔습니다.
임대인이 금융채무를 지속적으로 연체하고 있다면 보증금 반환능력과 관련된 위험신호 가운데 하나로 활용할 수 있다는 취지입니다.
다만 개인의 구체적인 대출잔액이나 카드사용 내역이 임차인에게 그대로 공개되는 구조인지, 단순 위험등급이나 경고 형태로 제공될지는 아직 최종적으로 공개되지 않았습니다.
임차인이 각각의 정보를 모두 직접 해석하기보다 관련 정보를 종합해 위험도를 분석한 결과를 받아볼 수 있도록 하는 것이 핵심입니다.
전세계약 전 반드시 확인해야 할 것
전세사기를 예방하려면 2027 신규 서비스를 기다리는 것보다 지금 가능한 확인절차부터 활용하는 것이 중요합니다.
| 확인항목 | 확인방법 |
|---|---|
| 매매시세 | 안심전세앱 등 |
| 전세가율 | 시세 대비 계산 |
| 근저당 | 등기부등본 |
| 집주인 체납 | 안심전세앱·세무 확인 |
| 선순위 보증금 | 다가구 특히 확인 |
| 공인중개사 | 정상 영업 여부 확인 |
| 보증가입 | HUG 가능 여부 확인 |
또 등기부등본의 소유자와 실제 계약자가 같은 사람인지 확인하고, 대리계약이라면 위임장과 인감증명 등 대리권도 반드시 확인해야 합니다.
잔금 지급 직전 등기부를 다시 봐야 하는 이유
계약할 때 한 번 본 등기부등본으로 끝내면 안 됩니다.
계약일부터 잔금일까지 사이에 새로운 근저당이나 압류·가압류가 설정될 수 있기 때문입니다.
계약 당시 → 근저당 없음
↓
잔금 하루 전 → 집주인이 주택담보대출 실행
↓
등기부에 새로운 근저당 설정
이런 상황을 놓치지 않으려면 잔금 지급 직전 등기부를 다시 확인해야 합니다.
안심전세앱에서는 등기부등본을 열람한 경우 일정 기간 등기변동사항에 대한 알림 서비스도 제공하고 있습니다.
입주 후에는 전입신고·확정일자·보증보험
계약 전 확인이 끝났다고 전세사기 예방이 끝나는 것은 아닙니다.
입주 후에는 전입신고와 확정일자 등 보증금을 보호하기 위한 절차를 신속하게 처리해야 합니다.
또 가능하다면 HUG 등의 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 확인하는 것이 좋습니다.
계약 전 → 시세·근저당·체납·선순위 확인
계약 시 → 소유자·중개사·특약 확인
잔금 전 → 등기부 다시 확인
입주 후 → 전입신고·확정일자
그 이후 → 전세보증 가입·등기변동 확인
안전한 전세인지 한 번에 판단하려면?
전세사기는 특정 정보 하나만 확인한다고 완전히 막을 수 있는 문제가 아닙니다.
“근저당이 없다”, “집값보다 전세가가 싸다”, “집주인이 체납이 없다” 가운데 하나만 확인하기보다 여러 위험요인을 같이 봐야 합니다.
| 위험요인 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 시세 | 실제 집값이 맞는가? |
| 전세가 | 집값 대비 지나치게 높은가? |
| 근저당 | 선순위 담보가 큰가? |
| 선순위 임차인 | 먼저 받을 보증금이 많은가? |
| 체납 | 집주인 세금 위험이 있는가? |
| 보증사고 | 과거 반환사고가 있었는가? |
| 보증가입 | 반환보증 가입이 가능한가? |
2027년에 추진되는 신규 분석·진단 서비스는 바로 이런 여러 정보를 한데 모아 임차인이 위험도를 보다 쉽게 판단하도록 돕는 것이 핵심입니다.
자동 분석서비스는 계약 판단을 돕는 도구입니다. 실제 계약 직전에는 최신 등기부와 임대인·중개사 정보, 보증가입 가능 여부 등을 직접 다시 확인하는 것이 중요합니다.
2027 신규 서비스는 언제부터 이용할 수 있을까?
현재 확인된 내용은 2027년도 정부 예산안에 14억 5,000만 원을 신규 편성해 전세 위험도 분석·진단 서비스를 구축한다는 계획입니다.
구체적인 서비스 개시일, 별도 앱을 만드는지 또는 기존 안심전세앱과 연계하는지, 어떤 위험등급 체계를 사용하는지 등의 상세내용은 아직 최종적으로 공개되지 않았습니다.
따라서 “2027년 1월 1일부터 누구나 바로 조회할 수 있다”고 단정하기보다는 향후 국토교통부와 HUG의 공식 안내를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 TOP5
결론｜2027년에는 ‘집값’보다 집주인과 권리관계까지 함께 본다
2027 전세사기 예방 서비스의 핵심은 전세계약 전에 집과 집주인의 위험을 종합적으로 분석하는 것입니다.
정부는 14억 5,000만 원을 신규 편성해 선순위 근저당 등 등기정보와 임대인 세금 체납, 대출·신용카드 연체, 선순위 확정일자 등 여러 기관에 흩어진 정보를 분석해 전세 위험도를 보다 쉽게 확인할 수 있는 서비스를 제공할 계획입니다.
다만 2027년까지 기다릴 필요는 없습니다. 현재도 안심전세앱에서 주택의 시세와 전세가율, 임대인 체납 여부와 보증사고 이력, 등기부상 권리관계 등을 확인할 수 있습니다.
전세계약 전에는 시세 → 전세가율 → 근저당 → 선순위 보증금 → 집주인 체납 → 보증사고 이력 → 보증가입 가능 여부를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 계약할 때 확인한 등기부만 믿지 말고 잔금 지급 직전에 한 번 더 등기부를 확인하고, 입주 이후에는 전입신고와 확정일자, 전세보증금반환보증까지 챙겨야 보증금 보호를 강화할 수 있습니다.
2027 신규 서비스의 정확한 개시일과 조회방식, 위험등급 표시방법은 향후 국토교통부와 HUG의 공식 발표를 다시 확인하는 것이 가장 정확합니다.